核心要点
以生物科技、生物制药为主的生命科学实验室，在美国国立卫生研究院被迫取消数十亿美元科研拨款后，去年需求大幅下滑。美国联邦政府大幅削减了国立卫生研究院的资金预算。
仲量联行追踪的十大生命科学核心市场中，今年一季度整体空置率达 27.4%，高于 2025 年同期的 25.7%。波士顿、旧金山湾区等重点市场的空置率更是突破 30%。
但该行业正开始企稳。世邦魏理仕的另一份报告显示，2025 年下半年生命科学领域的风险投资规模创下 2022 年以来新高。此外，在建实验室面积降至 2017 年以来最低水平。
仲量联行 10 月的一份报告预测：“市场将在供应结构优化的推动下逐步企稳，而非需求大幅反弹。”
仲量联行预计，到 2030 年，实验室可租赁率将降至约 20%，“前提是吸纳量持续低于平均水平，同时大量存量通过不良资产出售、改造再利用等方式退出市场”。
仲量联行产业租赁咨询主管特拉维斯・麦克雷迪表示，该领域的市场调整堪称历史性的，而行业困境并非仅源于资金削减。
麦克雷迪称，当前的供应过剩，是空前的建设规模叠加生命科学企业地产使用模式根本性变革共同导致的结果。
“整个行业格局与发展态势都在实时演变，” 麦克雷迪表示，“我们曾基于对生物科技企业所需设备与配套技术的预判，高度成熟地打造了这类地产品类，而人工智能与机器人技术的到来颠覆了这一切。”
机遇也正由此显现。
麦克雷迪预计，到 2030 年，近 1900 万平方英尺的闲置实验室空间将转型改作他用，而能够顺应变革的企业与市场最终会更具竞争力。这种适配性体现在建筑设计层面。
据全球最大建筑设计事务所晋思（Gensler）介绍，该公司近期完成了一项为期一年的跨学科研究，聚焦人工智能、自动化与机器人技术如何重塑实验室运营，乃至从基建需求、空间配比到人员结构的整体地产战略。
“这是一场颠覆性变革，” 晋思全球科学业务负责人赖利・波布莱特表示，“科学领域的发展方向，尤其是自动化与人工智能这些新技术，正彻底改变我们对实验流程的认知。”
波布莱特以所谓 “湿实验台” 区域的转型为例，该区域是科学家使用仪器开展实验的核心场所。如今许多实验可通过人工智能或自动化设备完成，这意味着机器人与计算机进驻的同时，试管等传统器具逐步退出。
从房地产角度来看，企业正探索新技术的应用潜力，重新评估现有设施，判断空间是否具备升级改造条件。
“大型客户、持有园区与物业的企业，都在其地产资产组合中推进这项工作，” 波布莱特说道。
晋思的研究显示，当前的空置现象实则掩盖了物业品质问题：如今大量闲置物业从一开始就并非真正的甲级实验室空间。
尽管实验室的地产需求看似在收缩，但业内关于下一周期何种实验室物业能够存续并脱颖而出的讨论愈发热烈。
“如今大型生物科技企业，乃至大型化工企业，都在评估自身基建，切实论证其是否具备长期使用价值，或是制定整合策略、新建规划，在合适的环境中统筹各类研发资源，” 波布莱特表示。
晋思正着手调研老旧实验室空间，评估运行人工智能的大型计算机所需的更高电力与通风需求，同时判断这些空间能否改造适配机器人设备。波布莱特称，这本质上是在实验室中搭建小型数据中心。
当然，还需考量建筑结构能否承载新设备的重量。多数新建建筑可以满足，但老旧建筑则存在不确定性。
这些空间正围绕智能设备重新设计，但仍需打造具备创新性的实验室环境，供科学家验证设备运行结果。波布莱特解释称，这需要高度专注的工作氛围，因此需要安静的区域，而非如今新式办公中流行的开放式、往往更嘈杂的工作空间。
此外还有协作模式的变革。科学家不再单打独斗，而是与人工智能研究员、工程师、流程设计师协同工作。
“如今这些专业人员共同协作，而非各自为战，这对行业而言是重大变革，不仅体现在生命科学领域，也包括化学领域，” 波布莱特表示，“过去科学家们在某种程度上都将自己视为独立的科研主角，而如今跨学科科研已成趋势，与各类合作伙伴协作开展前沿探索已成为必然要求。”
波布莱特以基因泰克公司为例。据其母公司罗氏集团透露，基因泰克正斥巨资对位于瑞士巴塞尔的全球总部园区进行为期多年的扩建改造，项目投资超 30 亿瑞士法郎（近 40 亿美元），其中包含一栋高 72 米的全新科研大楼，预计 2029 年竣工。该项目旨在实现科研设施现代化，并整合研发职能。