运营为王，守正出奇
撰文：陈羲龙
图片来源：项目官方渠道
当国内存量商业规模逼近7亿㎡，部分城市面临结构性商业配套过剩，国内购物中心平均空置率超15%，存量竞争加剧、消费需求分化、业态迭代加速等多重压力叠加，倒逼行业彻底迈入“运营为王”。
这一信号，对于头部规模企业尤为明显，据赢商网观察华润万象生活、新城控股、龙湖集团等市场引领者，2025年发展重心进一步转向“深度运营”，强调重视运营质量与资产价值的持续发展路径，以此实现规模与效益的协同提升。
而作为央企的代表、行业中流砥柱，保利商旅这一年的一举一动，清晰诠释了“稳盘固本、守正出奇”的核心策略，与头部企业战略方向保持一致。
具体细看，保利商旅正通过“商户共生、营销破壁、区位深耕”三大核心动作，在变量中突围，于创新中寻觅增长点，为行业提供了一个穿越周期的韧性发展样本。
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从“管理商户”到“共生伙伴”：
深度共营，重塑商户关系价值链
刚过去的2025年，品牌开关店数量加剧，倒逼购物中心调改加速，零售商业物业的核心竞争力已从传统的空间租赁，转向对商户生态的深度经营赋能。
面对行业困境，保利商旅创新性提出「GROW商户共生模型」，通过搭建G（Gauge）联合诊断—R（Roadmap）共识蓝图—O（Operate）协同运营—W（Win）价值共赢模型，将商户赋能视为一个持续的、螺旋上升的闭环管理过程，其核心是实现从“房东”到“运营伙伴”直至“战略合伙人”的角色进化，构建起与品牌商户共荣共生的商业生态。
保利商旅将GROW模型的核心逻辑与不同项目的区位特性、客群结构、业态定位深度结合，形成差异化的赋能打法，用极具成效的经营数据印证了模型的普适性与有效性。
如广州保利广场，精准锚定项目周边学生与家庭客群的需求痛点，于2025年7月联合场内商户MINISO共同打造“航海王快闪展”广州唯一站。此次合作并非简单租赁场地，而是基于对IP情感价值与客群暑期消费行为的共同洞察，双方携手构建全套快闪场景、推出限量周边首发，共同执行从“场景引流-情感共鸣-消费转化”的全链路运营闭环。
这种联动运营不仅实现了单场活动首日车流量同比提升超50%，销售额同比增长30%，有效提振商户业绩，更推动广州保利广场突破区域能级限制——首次将城市级IP首展资源引入琶洲商圈，改变以往该类活动集中于天河路商圈的格局。
从长期运营来看，广州保利广场正是凭借IP资源的打造和突破，至今已成功举办了如《第五人格》、《哈利波特》、《明日方舟》等多个现象级IP的广州独家首展，并积极联动场内商户CGV影城、屈臣氏、KKV等品牌共创，落地了多场城市首发活动或资源，将“首发”常态化，为日常客流创造持续惊喜。
客流数据成为其成长的最佳注脚：自开业初期日均客流量约2.4万人次，至今已稳步增长至约7.2万人次，反映出项目吸引力和辐射力的显著增强。更为亮眼的是，场内高峰期共有49家餐饮商户荣登美食评价平台榜单，并且广州保利广场实现了动态满租长达22个月的稳健运营记录，彰显出商户与市场对其平台价值的高度认同。
同样针对年轻一代消费者的情感连接需求，上海花木时光里在品牌内容共创层面则带来差异化打法。项目商管团队与南志阁艺术馆共同敲定“艺术+商业”的融合路径，明确以将传播焦点从“前卫造型”转向“光与透明的哲学探索”，提升展览公众接受度的核心目标，双方形成资源互补、目标同向的合作模式，带来「光・透明・反射」空山基个人大展，约12米的巨大机械姬雕塑作为公共艺术作品实现首次落地。
这种精细化的运营手段，让展览首个休息日便吸引2000 +人次观展，售票超8000张，销售额突破100万元，客流近5万人次，解决艺术展陈与商业运营的平衡难题。
而在后续，项目再度联合南志阁艺术馆举办法国艺术家让・朱利安中国首展，延续艺术赋能路径，活动期间日均客流环比提升66%，获上海发布、浦东发布等权威媒体曝光，总曝光量超百万，为新开业项目快速打开市场知名度提供了高效路径。
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精准营销破壁：
从“流量收割”到“留量沉淀”，构建长效增长
2025年，618、双十一等传统大促降温，商企也已从以往单一大节点营销活动推广，转向频次更高、主题更为精致的长效活动中，商业营销进入精细化时代。
这背后，勾勒出消费者新的消费图景——从“理感共生”的精打细算为热爱买单，到“品质精算”追求超值回报；从“心灵游牧”的情绪疗愈，到“情感共鸣”的圈层认同……情绪消费、户外探索、当下的小确幸、在地文化、回归附近等，组成了当下消费者消费偏好的热门关键词。
基于当下消费行为与偏好重塑所拉开的“第五消费时代”浪潮，保利商旅契合其消费特征，在去年举办的年度主题营销活动“好时光之约”，再度为业界交出了一份亮眼答卷：全国18座城市、105场活动同步上演、30多个商场共同上演“趁热见面”，与小米、魅KTV、麦当劳等深受年轻人喜爱的品牌达成深度共创，带动客流同比跃升29%、销售增长18%……
从集团性重磅营销活动“好时光之约”，再具体至旗下项目的营销活动落地，我们能清晰看到，保利商旅的营销逻辑跳出同质化促销打法，转向更为精细化、定制化的创新活动，通过内容运营、场景优化、服务提升等方面的做法，实现“流量”向“留量”的转化与沉淀。
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重视情绪价值传递，
从“货品交易”到“情感共鸣”
“年轻人不买包了，买快乐。”线下零售承压的背后，消费者的消费方式也发生改变。英敏特最新发布的《2025中国消费者》报告指出，消费者对“体验、“悦己”的关注持续升温，成为拉动内需的长期驱动力，这一结构性趋势在理性消费与生活质量追求并存的语境下，进一步深化并拓展出更具价值感的消费升级路径。
保利商旅洞察到零售更注重情绪价值的趋势，引入能制造话题、吸引特定客群的创新形态。
如鱼珠时光在2025年3月带来火遍京沪的二手文化地标多抓鱼的华南首场快闪店落地，开业第一周迎来超6万客流，开业前两天实现销售30w+，截至3月30日，全网曝光量超350万次，不仅成功引流，还巧妙解决项目非标动线引流问题，将挑战转化为特色体验点。
佛山保利水城时光汇则依托会员系统识别客群需求痛点，举办「SHEWILL 不定义秀场」会员专属活动，联动11+家女装品牌，开展零售品牌线下展示秀场及会员服务。11家合作品牌销售表现显著提升，环比增长184%，同比增长248%，有效激活零售业态增长潜力。
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唤醒回归附近与在地文化，
打造具有城市印记的小确幸体验
当电商的流量红利趋于平缓，生活消费回归“附近”，在地文化得到重新重视与挖掘。保利商旅结合本地消费习惯与文化特色，以自创IP打造具有城市印记的“小确幸”场景，创造更多与本地客群生活节奏吻合的“微节日”，对就近的消费者更具针对性和吸引力。
长沙保利时光汇紧扣长沙“美食之都”的城市名片，将“本地餐饮文化”作为连接消费者的第一触点，在2025年5月联合大众点评，落地华中首场“必吃榜市集”，是对本地餐饮文化的集中展示与强化，活动精准击中本地客群的味蕾记忆，客流环比提升35%，销售提升15%，刷新开业后客流记录。
成都保利时光里则洞察成都“休闲之都”的生活哲学，将“松弛感”与“烟火气”融入商业IP，创造符合本地生活节奏的“微节日”。一方面，项目自创IP“杯中假日”，联合30+品牌共同带来夏日微醺，拉满入夏仪式感；另一方面，持续产出《成都最潮美食地图》等高质量攻略，借助KOL、KOC发起打卡日记，最终实现总曝光量超129万，让消费者在“附近”就能找到属于这座城市的独特快乐。
同样基于当地城市的在地特质挖掘，武汉保利广场瞄准这座“新一线城市”的年轻活力，满足武汉年轻人对新鲜事物的探索欲，于2025年10月自创“武汉首届贝果节”，集结全国10城40余家烘焙品牌，其中10余家为首次进入武汉，线上话题曝光量突破60万+，互动讨论近4000条，项目客流、销售均为25年最高，日均环比国庆节提升44%，销售提升59%。期间特邀网红博主出任“一日店长”，并与场内品牌“日和山茶”深度合作，将线上声量转化为店铺销售，形成引流-体验-消费-传播的完整闭环。
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建立真实社交，户外探索
与微度假目的地的不可替代性
尽管数字生活无孔不入，但线下体验的不可替代性反而凸显。知萌趋势研究显示，2025年，超四成（43.1%）消费者增加了线下活动频率，在旅游、户外运动、文化娱乐等方面支出显著，其根本驱动力在于，真实的社交连接、即时的情绪反馈、与同好共振的集体氛围。
基于消费者的洞察，保利商旅借助佛山保利水城时光汇在千灯湖独特的文旅及水景资源，在2025年10月，以“滨湖文旅+社群运营”组合发力，持续打造“被吹爆”IP，落地【被吹爆的洒水节】，打造东南亚特色市集、泰拳秀、水上划艇、趣味龙舟、跑酷夜校、空中剧场等多元场景，强化微度假目的地体验，全网曝光量突破110万，满足家庭与年轻人户外休闲、微度假社交需求。
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市场深耕法则：
聚焦核心城市群，构建可持续增长生态
零售商业物业正进入新的发展周期，其战略重心更侧重于深度扎根与精细化运营。
面对市场不确定性，保利商旅打造的商业产品品牌“时光系”为起点，目前已经形成时光里、时光汇的产品体系，并且在广州、上海、杭州、成都等多个非标项目越发成熟，获取不错的市场口碑，得到资产所有人的认可。
同时，保利商旅坚定采取“深耕高能级区域”的战略，聚焦大湾区、长三角等核心城市群，在优势市场形成品牌效应和辐射力，实现在营项目和新拓展项目的协调发展，并在“央地合作”的模式持续发力，新拓展的项目，与广州开发区集团、上海浦发集团等建立合作，进一步实现市场突破。
以长三角上海区域为例，上海第二个时光里花木时光里自去年开业以来，得益于保利商旅在上海的市场深耕，其表现超预期，未来也将带动上海市场新项目的发展。
立足老上海区域的静安大宁时光里，将以“摩登社区生活提案场”定位，打造烟火气市集、便民日常消费场景，实现百年工业遗址空间再生。
浦发时光里作为保利商旅与上海浦发集团首度合作打造的项目，将以“城市轻休趣野时光里”为主题精准匹配上海浦东区域需求，透过保利商旅的运营赋能，重构城市生活图景。
同样，在大本营广州，保利商旅不断深耕，其成熟的产品线与运营能力已获得市场认可，可实现不断复制拓展和产品升级，实现黄埔多个项目接连布局，并在合作模式及产品创新上带来市场突破。
香雪时光是保利商旅携手知识城集团打造的广州首个POD（公园导向开发）商业项目，通过公园式购物场所、运动社交的差异化商业内容，填补科学城高品质公园式商业空白。
香雪城“131”数字体育城市综合体聚焦“新体育+商业”模式，融合高尔夫运动数字娱乐中心、运动主题商业中心、户外运动设施等功能，打造创新型文体综合体。
“131”数字体育城市综合体
而保利商旅在营项目长期运营积累形成品牌口碑，懂得与品牌共生共赢，打通精细化营销手段，让新项目、新品牌得以快速跳过培育期，实现市场的立足与扎根，极大增强了行业信心。
2025年的市场考验，让“运营为王”的行业共识进一步深化。
保利商旅，这一年并没有盲目地随波逐流或追逐新风口，而是选择回归商业本质，做好服务、练好内功、稳定基本盘，核心在于“守正出奇”。
“守正”即夯实服务商户、精细运营的基本功，以共生思维筑牢存量底盘；“出奇”则是顺应行业趋势，在产品创新、营销破局、区位深耕中寻找增量机会。
站在行业分化的新阶段，保利商旅的运营实践为商企提供了可参考的“稳增长”路径，也印证了在市场压力下，唯有以精耕细作的运营能力，才能在行业竞争中持续突围。