移动客户端

核心提示: 中原地产研究中心统计数据显示,截至6月上旬,全国土地市场持续升温,在此背景下,北京与杭州、上海等城市土地出让金额都突破了千亿规模。受监测的50大城市土地收入合计达

中原地产研究中心统计数据显示,截至6月上旬,全国土地市场持续升温,在此背景下,北京与杭州、上海等城市土地出让金额都突破了千亿规模。受监测的50大城市土地收入合计达到1.8万亿,同比上涨11%。特别是南京和广州,土地收入涨幅尤为突出,增长率分别为157%和93%。

 

与一二线城市呈现不太相同格局的是,三四线城市虽然土地市场也有回暖迹象,但是,商品房库存却呈上涨趋势。数据显示,截至4月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小幅增长,库存增长的主要城市为三四线城市。

这也意味着,一二线城市、尤其是一线城市和热点二线城市与三四线城市正呈现分化格局,一二线城市、特别是一线城市的房地产市场正在复苏,市场需求日趋兴旺,正呈现出量价齐升格局。国家统计局发布的5月份全国70个大中城市房价数据显示,5月份,初步测算,一线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格分别同比上涨2.9%和4.1%,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和2.0%。而6月的第一周,在5月市场已经比较火热的情况下,一线城市新房成交套数仍同比增长15.2%,二手房成交套数更是同比增长98.8%。

相较于一二线城市的火热局面,三四线城市就要温柔得多,不仅成交没有一二线城市那么火爆,价格也要比一二线城市平和,涨幅持续收缩。尤其是市场成交没有兴起,对消化库存形成了比较大的压力。如果地方政府再供地积极性不减,其可能出现的库存也将进一步扩大。因为,对多数三四线城市来说,在土地资源的供应方面,已经很少有一二线城市那样可以 火 的地块。更多的都是一些边缘地带,一些难以体现价值的地带。这些土地上市交易,就算有开发商愿意拿,也很有可能销售出问题,会成为新的库存。

库存无疑是目前楼市最应当引起重视的问题,库存越多,意味着楼市的风险就越大。而楼市的风险越大,开发商的资金链就会越绷越紧。一旦开发商资金链断裂,给地方带来的影响是相当大的,并有可能引发系统性风险。

就眼下的情况来看,由于疫情对经济的影响,特别是全球经济面临极大的不确定性和衰退风险。因此,投资者避险的心理也在增强。而投资房地产或许是一个相对较好的选择。而投资房地产,也一定是经济活力比较强的地区,特别是一二线城市,而很难选择向三四线城市投资房地产。在这样的情况下,未来一二线城市的市场会持续升温,房价也有可能会保持目前的增长势头。因为,在 房住不炒 定位下,地方政府不可能放任开发商随意涨价的。基本预测是,未来一二线城市有可能出现是相对较热、房价温和上涨的格局。而三四线城市就完全两样了,不仅开发商、尤其是大型开发商不会青睐三四线城市,不会轻易到三四线城市拿地,其已经具有的库存房也难以销售,库存压力会持续伴随。

比较纠结的是,如果允许地方政府在楼市调控问题上 自由 一点,又担心会出现房价上涨。因为,市场可以兴旺,房价不能火热。只有呈现市场热、房价稳的格局,管理层才不会干预。否则,约谈、收紧土地政策、控制信贷等就会接踵而至。

所以,无论是开发商还是地方政府,都要弄清形势,不要想借机涨价、继续享受暴利、继续拿高土地出让金。一二线城市的土地出让金收入增幅很大,更主要的还是上一年度基数较低,加上疫情得到初步控制后,市场需求出现了一定反弹,而开发商则趁机加大了促销力度。

随着市场分化现象的出现,下一步楼市调控的重点,也应当有所调整。对一二线城市,重点放在控制房价方面,防止地方政府借市场复苏、引进人才等继续推高房价,确保 房住不炒 定位得到坚决落实。对地方对三四线城市来说,还是要消除功利之心,克服眼前利益,加大商品房的去库存工作,避免库存持续上涨,给楼市太大风险。毕竟,三四线城市对住房的消化能力无法与一二线城市相比,投资者对三四线城市的信任度也没有那么高。只有保持市场的稳定和价格的稳定、尤其是价格稳定,楼市调控政策才不会加码。

东方今报新媒体中心
  • 新浪微博
  • 腾讯微博
  • 点击排行

    评论排行