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经历了今年三四月份的楼市 小阳春 行情后, 红五月 并没有像市场期待那般原色重现,紧跟着的黄金购房小长假 端午 也在平淡中结束。中原地产研究中心统计数据显示,对比2018年同期,2019年 端午 成交整体有所下滑。北京假期前两日,新建商品住房成交仅4套,不足2018年一半。   业内人士表示,楼市从3月 小阳春 到4月高点,随后5月份至端午期间,整体市场出现退烧迹象。其原因是热点城市调控政策进一步收紧,住房市场成交、土地成交、房企融资整体上涨乏力。   消费者购房日趋理性   端午小长假,山东省某四线城市开发区的一家楼盘虽然已推出部分特价房,但也仅有3组顾客前来看房。该楼盘去年秋季开盘的约700套住宅目前还剩数十套待售,虽销量可观,但远不及前两年开盘不久便售罄的场面。售楼处人员向介绍,为吸引居民购房,小区内特设某知名小学分校,如果全款购房,还可免约1万元现金。   市民孙女士去年迎来家中第二个小孩,她计划更换一套住房。 父母得过来带孩子,想换套140平的。 不过孙女士表示,该楼盘售价12000元/平方米,略高于心理预期,她仍在观望。   业内人士透露,自去年10月开始,当地房价已到阶段高位,在 房住不炒 的定位下,消费者的购房行为也日趋理性,目前购房者多数处于观望状态。   多城成交环比降幅明显   中原地产研究中心数据显示,端午小长假前两日,北京新建住房分别成交1套与3套,较2018年的5套与4套,整体同比下调55.6%。二手住房方面,北京成交分别仅为40套和14套。深圳前两日成交维持153套和149套。   中原地产首席分析师张大伟认为,虽然有网签数据滞后的影响,但另一方面,这也是进一步延续5月的退烧趋势。5月一二线城市整体成交环比4月下调2%。   作为历来成交旺季的 红五月 在2019年并未显现。2019年5月,北上广深四个一线城市商品房成交面积环比仅深圳上涨,上海、广州、北京环比均下跌。二手房更是遭遇寒流,一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑。   广州中原研究中心数据显示,5月广州二手住房成交4025套,较2018年5月的8846套,下滑54%。北京方面,北京住建委网签数据显示,5月北京二手住宅网签量13764套,较4月环比下降4.7%,同比下降24%。这也是自4月以来,连续第二个月网签量下滑。   除一线城市外,多个热点二线城市也降幅明显。易居房地产研究院数据显示,在重点监测的10个城市中,5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升态势。其中,厦门虽然二手住房成交同比上涨高达196.5%,但环比下降20.3%,市场已现明显调整。青岛方面,二手住宅成交与厦门类似,5月环比下调6.1%,但同比仍高达33.7%。南京方面,5月二手住房成交7616套,环比下降13.3%,同比下降1.1%;杭州方面,5月二手住房成交环比下调1.3%,同比下调23.9%;金华方面,5月二手住房成交环比下调4.3%,同比下调44.2%。   中原地产首席分析师张大伟认为,4月下半月开始,部分城市政策再次收紧,购房者预期受到影响。另一方面,部分供应承压,阻碍成交释放。例如上海楼市5月供应量大幅缩水,供应面积环比减少37.9%。   易居研究院研究员姚方认为,2018年9月至2019年4月,二手住宅价格指数同比涨幅和成交套数近6个月移动平均同比增速均处于低位盘整态势。2019年4月10城二手房成交套数同比增速由负转正,5月保持了上升趋势,但增速有所放缓,市场热度回落,预计6月部分城市二手房成交量环比将进一步下降。   调控密集 信贷与融资收紧   实际上,全国整体楼市成交量下滑,尤其是北京二手房成交量连续两月下行背后,是政策调控预期的逐渐加强以及信贷杠杆与房企融资层面再收紧态势的出现。   政策调控层面,中原地产研究中心统计数据显示,2019年前5个月,房地产调控政策发布刺激高达205次,与2018年同期的159次相比上涨接近30%。   信贷杠杆的收紧对于楼市成交的下行影响,似乎也有迹可循。   我爱我家研究院指出,4月国管公积金新政出台后,使用国管公积金购房的客户比例持续缩小。而2018年9月13日的市管公积金新政出台后,使用市管公积金的客户比例一直收窄,加上 3 17新政 后商贷渠道一直受到遏制,今年全款购房的客户比例明显扩大。由于各种贷款渠道都有政策限制,当前北京楼市的杠杆风险已经大幅降低。整体而言,4月北京释放的政策加码信号对市场产生了明显影响。   房企融资层面,在4月创造单月融资2600亿元年内高峰后,5月房企的融资额继续高位运行,但房企融资额于5月下半月逐渐出现减少,只有600亿元左右。   下半年整体基调维稳   此前,人民日报发表文章《中国不会靠炒房拉动经济》表示,中国将牢牢坚持 房子是用来住的、不是用来炒的 这一定位,确保房地产市场行进在正确的轨道上。   对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,2016年以来中央针对房地产采取了坚持 房住不炒 的定位,房地产市场风险已经有所降低,但我们必须认识到未来15年中国房地产的灰犀牛始终在不远处徘徊,风险如影随形。所以我们一定要对风险保持高度的警惕,把它控制在相对安全的区间。   倪鹏飞认为,从2019年来看,房地产调控政策基调为维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场的重中之重;房地产调控政策分化是大势所趋;也更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式进行,各地将充分发挥城市政府的主体责任,实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化:一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,在政策边际改善之下,市场成交活跃度将有所提升,销售面积同比可能实现小幅增长;三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。   张大伟认为,未来为保持房地产市场的持续稳定。从2019年来看,房地产调控的微调将常态化。其中,将迎来更多监管,住建部的预警系统已经建立完成开始常规性运行。未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导为主。此外,银监会将开启的 巩固治乱象成果 促进合规建设 工作,也将对房地产资金带来较大影响。
东方今报新媒体中心
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