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核心提示: 北京年度十佳楼盘深度剖析 1  价值  什么地段的房子升值快,哪种类型的房子值得买,这或许是所有购房者最想得到的答案。  投资客不用多说,刚需也是如此。 

 北京年度十佳楼盘深度剖析

         1

  价值

  什么地段的房子升值快,哪种类型的房子值得买,这或许是所有购房者最想得到的答案。

  投资客不用多说,刚需也是如此。

  因为当家庭新添人口拥挤不堪,或房屋老化带来诸多不便的时候,每个人都会向往更加宽敞明亮的居住环境,这时候,换房需求最为强烈,而你最多的渴望就是自家的房子能多卖几个钱,给下一套住房创造更大的选择空间。

  关于这个问题,我在之前的文章里讲过很多,也总结出几套选房的价值理论,其实大大小小,无外乎一句话:

  行情好的时候,你买到的房子比其他房子涨速快涨幅大;行情不好的时候,你的房子抗跌性较强,或者房价可以逆市上涨。

  今天,我借用贝壳研究院老友塞给我的一份《北京2018年度十佳畅销楼盘》数据,做一个详细的价值理论演说,从数据方面告诉大家要买什么类型的房子,买哪个位置的房子更好。

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  排行榜

  要想满足上面那句话,至少要符合两个条件:

  一是卖得数量多,二是换手率高。

  根据这个指标,我们从贝壳研究员的Real Data数据库中,经过详细比对,筛选出2018年北京市的十大畅销楼盘:

我们发现,同2017年榜单相比,御景春天、小南庄社区、裕中西里、溪城家园和金融街融汇5个楼盘今年新上榜,荣丰2008、京通苑、北街家园六区、首邑溪谷和华茂城五个楼盘继续留在畅销榜中。从单价看,西城区马甸商圈的裕中西里小区与广安门片区的荣丰2008小区每平米单价超过10万。
我们发现,同2017年榜单相比,御景春天、小南庄社区、裕中西里、溪城家园和金融街融汇5个楼盘今年新上榜,荣丰2008、京通苑、北街家园六区、首邑溪谷和华茂城五个楼盘继续留在畅销榜中。从单价看,西城区马甸商圈的裕中西里小区与广安门片区的荣丰2008小区每平米单价超过10万。

  那么这10个楼盘为什么是北京卖得最多,换手率最高的楼盘?有些楼盘凭什么常年呆在榜单之中,另外的楼盘又凭什么能挤进10佳楼盘呢?这都是我们要寻找的答案。

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  特点

  一、首先看地理位置

1.从整体格局讲,热销楼盘曾现“南北之势,并有向东发展的趋势”。这个符合北京的发展规划,北面有海淀中关村,有朝阳望京产业园,属于北京新贵的逐群之地,购买力、流量都在那摆着;南面有亚洲最大的机场连通,多个科技园兴起,而较之前整体房价较低,属于洼地;向东有正在崛起的通州副中心,自然不用多说。
1.从整体格局讲,热销楼盘曾现“南北之势,并有向东发展的趋势”。这个符合北京的发展规划,北面有海淀中关村,有朝阳望京产业园,属于北京新贵的逐群之地,购买力、流量都在那摆着;南面有亚洲最大的机场连通,多个科技园兴起,而较之前整体房价较低,属于洼地;向东有正在崛起的通州副中心,自然不用多说。

  2.从微观位置来讲,我们会发现,在十大畅销楼盘中,有七个楼盘均分布在环路沿线,有超过半数的楼盘分布在五环外,成交向环外延伸的特点突出。多数畅销楼盘靠近四环、五环外的新兴商圈、次繁华商圈。

  其中7个楼盘均位于环路沿线,凸显了轨道交通对房子附带价值的重要性,尤其是在北京这种比较拥堵的城市,地铁交通是刚需一族最方便的出行方式,其中环路地铁房要比直路地铁的房的价值更高一些。

这一年 | 北京年度十佳楼盘深度剖析,哪里房子值得买?
3.从环内外位置对比,有超过半数的楼盘分布在五环外,少半数为五环内。

  环内市中心的教育资源依然是房子保值升值的第一要素,当然这类房屋总价居高,都是8W起步。其中小南庄社区和裕中西里分别位于苏州(楼盘)桥和马甸,位置优越,教育资源集中,均是以小户型为主的学区房。

  荣丰2008作为西城总价最低的学区房,也蝉联了2017年和2018年十大畅销楼盘榜单,该小区套均总价不足400万,开间是主力户型,每年上半年都是成交高峰期,自住比例较低,换手率较高。

  而环外主要是新兴商圈,这个是未来北京新贵的主要阵地,在北京呆着你会发现很多好吃的好玩的地方在逐步向外环移动。这些商圈以价格低、配套相对齐全的特点吸引购房者买入。

  大多数城市都符合「双区域价值」理论,因为市中心房价高,年轻人只能在外环购房,这样会促使年轻购买力在外环充分流动,加速外环的商圈配套建设,而中心区要么是学区资源,要么是权贵的地位象征。

  二、以小户型、低总价为主

  2018年北京十大畅销楼盘呈现出明显的小户型、低总价的特点,有7个楼盘套均总价低于400万,9个楼盘套均面积小于80平。

蝉联2017年和2018年十大畅销楼盘榜单的京通苑、北街家园六区、首邑溪谷和华贸城,均是位于外环的以小户型为主的楼盘,其低总价的特点受到刚需的青睐,但同时周边资源配套相对较弱(无商务区),换出比例较高,楼盘成交持续较好。
蝉联2017年和2018年十大畅销楼盘榜单的京通苑、北街家园六区、首邑溪谷和华贸城,均是位于外环的以小户型为主的楼盘,其低总价的特点受到刚需的青睐,但同时周边资源配套相对较弱(无商务区),换出比例较高,楼盘成交持续较好。

  80平米左右的小户型成为主流盘,是因为刚需购房者的基数远大于其他类型的购房者,这类房子价格低,潜力大,流动性比较高。

  三、房屋精装修

  与全市相比,无论是新增挂牌房源量还是成交量,十大畅销楼盘的精装房占比均高于全市。十大畅销楼盘成交中精装房占比高达51.3%,高于挂牌房源中精装房占比。在不同年龄段中,十大畅销楼盘的精装房销量占比均最高,表明精装修的房子在各年龄段需求中均更受欢迎。

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四、房源开始“满五”

  房源开始“满五”是御景春天和溪城家园冲进今年榜单的主要原因。

  御景春天和溪城家园是两限房,2017年底两楼盘均有一批产权证满五年(御景春天是第一批),因此两楼盘挂牌房源量均于去年10月开始明显增加,致使卖房需求在今年集中释放。

  御景春天和溪城家园分别位于丰台科技园区和立水桥,均是年轻白领居住的大型生活区,均价在5万左右,小户型、低总价以及周边配套成熟的特点受到刚需客的追捧,随着交易量的增加,今年房价较去年出现上涨。

二手房有两个节点,“满二”和“满五”,相应着不同的购房成本。假如你在买二手房的时候,买到“满两年”的房子(普通住宅),那么可以省下交纳增值税的钱,假如你买到“满五年”的房子(普通住宅),那么能够省下交纳增值税和个人所得税的钱,在北京,这是一笔很大的支出。
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二手房有两个节点,“满二”和“满五”,相应着不同的购房成本。假如你在买二手房的时候,买到“满两年”的房子(普通住宅),那么可以省下交纳增值税的钱,假如你买到“满五年”的房子(普通住宅),那么能够省下交纳增值税和个人所得税的钱,在北京,这是一笔很大的支出。

  五、保值功能高于同商圈

  行情好的时候,你买到的房子比其他房子涨速大涨幅高;行情不好的时候,你的房子抗跌性较强,或者房价可以逆市上涨。

  2018年北京市场曾整体下行趋势,观望情绪浓烈。所以即使是流动性超强的热销盘,都曾现出不同程度的下跌。十大畅销楼盘中只有溪城家园、御景春天、裕中西里三个楼盘均价上涨,其他七个楼盘均价下跌。

  溪城家园和御景春天以房证“满五”的特殊原因位居房价涨跌幅榜单前二,房价逆势上涨。具有学区房“护体”的裕中西里、荣丰2008和小南庄社区跌幅较小。

其中可以看到首邑溪谷、华贸城和京通苑跌幅超过全市平均水平,是因为这些楼盘均位于超外环,配套缺失,以刚需购买为主,购房者对价格比较敏感。在市场下行期,这些刚需楼盘虽成交相对容易,但持有者大多数会信心不足,下调房价。
其中可以看到首邑溪谷、华贸城和京通苑跌幅超过全市平均水平,是因为这些楼盘均位于超外环,配套缺失,以刚需购买为主,购房者对价格比较敏感。在市场下行期,这些刚需楼盘虽成交相对容易,但持有者大多数会信心不足,下调房价。

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但在同一层面,这些楼盘相对于商圈的其他楼盘,保值能力强。同所在商圈相比,十大畅销楼盘中有8个楼盘均价涨幅高于或跌幅小于所在商圈平均值。御景春天是最显眼的楼盘,周边商圈均价下跌6.5%,该小区却上涨3.3%。

  根据2018年北京十佳热销楼盘,我们可以总结出:买房要买对城市发展方向,也要买对配套设施,更要买对户型和政策条件。

  热销楼盘的购房群体大部分是刚需,无论是城中心的刚需学区,还是环外的刚需自住。刚需购房的特征是地铁优先、房屋总价低、80-90小两房或小三房、偏向于精装修、满五。

  这类房子流动性强,换手率高,抗跌保值。

东方今报新媒体中心
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