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核心提示: 东莞楼市成交低迷开发商抢本地客 商业公寓受宠 在房地产市场的全年销售中,有几个月份的表现相对更好。比如5月、9月和10月,这些月份由于节点较多,人们的消费意愿也更

 东莞楼市成交低迷开发商抢本地客 商业公寓受宠

 

    在房地产市场的全年销售中,有几个月份的表现相对更好。比如5月、9月和10月,这些月份由于节点较多,人们的消费意愿也更高,所以房地产市场会给这些月份冠以“红五月”和“金九银十”的头衔,以彰显其重要性。

  而在刚刚过去的5月,东莞(楼盘)楼市成交较为平淡,是7年以来最平淡的“红五月”。不过和“410”楼市新政推出的首月相比,5月东莞楼市的供应量已有所回升,但成交依旧低迷。

  据记者了解,在限购以后东莞的外地购房需求受限,本地客源成为了开发商的争夺对象。为了能够在观望氛围浓重的市场环境中抢得先机,有部分开发商已经下调了备案价格。此外,不限购的商业公寓成为近几个月以来最受欢迎的非住宅物业之一。

  5月一手住宅供应套数环比增七成

  合富研究院(东莞)统计的数据显示,5月东莞新建商品住房签约建筑面积仅31.7万平方米,共2827套,同比减少52%。由于5月是历年的销售旺季,今年受制于“410”楼市新政,5月的新建商品房签约为七年最低。

  在价格方面,5月东莞新建商品住房签约均价约16874元/平方米,同比上涨19%,值得注意的是,东莞的新盘均价涨幅已连续3个月收窄。在密集的楼市调控政策下,房价上涨乏力,回归平稳。

  尽管今年5月的一手楼盘成交同比下滑,但部分房企逐渐看清后市严峻形势纷纷加快抢跑,楼市一手住宅供应量明显增加。

  据东莞中原研究部监测数据显示,5月分别有阳光城(000671,股吧)MODO、新世纪颐龙湾、光大山湖城、碧桂园东江月、德洲城、时代倾城、君汇半岛花园等28个项目供应住宅建筑面积38.63万平方米,合计4068套,按套数环比增75.95%。

  “松山湖片区持续呈现活跃放量,东北片区供应创年内新高。”据东莞中原研究部工作人员介绍,今年5月松山湖片区供应持续放量,主要包括有光大山湖城、晟园、大道松山湖、碧桂园首座、万科金域缇香等8个项目集中供应住宅建筑面积11.38万平方米,占全市比重达29.46%。尤其大岭山和大朗本地购房需求较为旺盛,多个项目深受客户热捧。

  其中,万科中央公园、光大山湖城、万科金域缇香等多个项目,今年内已有2至3次推出新品。另外,东北片区有时代倾城、城建御河湾、盛和雅颂花园和满都中央时代共供应一手住宅建筑面积7.48万平方米,创年内新高。

  由于总价高、首付高且受限购,开发商们仍然谨慎推别墅新品,主要以清库存为主,上月别墅供应低迷。

  另据东莞中原研究部监测数据显示,东莞住宅新开工量在4月冲高后回落,5月共开工建筑面积43.83万平方米,环比下滑幅度较大,分别有东城碧桂园、保利格外松湖、保利领秀山花园、北大资源公馆、鹿湖湾公馆等9个项目集中拿下施工许可证,品牌房企项目依然占主流。

  业内人士认为,自今年初以来品牌房企进入高周转模式,在莞布局加快,万科、碧桂园、恒大、融创、时代、保利等品牌房企项目动工明显加快,而受调控影响,不少中小型房企项目动工开发节奏已放缓或暂停。

  松山湖片区成交量持续领跑东莞

  东莞房价在小幅上涨。根据东莞市发改局公布的数据,其中统计阶段在2月至5月的数据显示,不大于90平方米的住宅均价为15600.05元/平方米,而在90-144平方米之间的均价为16263.49元/平方米,大于144平方米的住宅均价为17087.72元/平方米。

  据东莞中原研究部监测数据显示,5月东莞住宅网签成交36.34万平方米,环比、同比均有所下滑。其中,公寓和别墅成交相对不错。

  数据显示,5月东莞公寓成交881套,占全市比重仍然较高,为24.45%;别墅成交189套,环比上升4.42%,占全市成交量比重从3%上升至5%,反映投资者的投资意愿仍然存在。

  “一方面,东莞公寓以商业公寓主导因不限购不限贷受部分投资者追捧,公寓交易依然保持不错的热度;另一方面,别墅产品依然成为部分高端人群资本保值增值的首选。”位于南城西平一家中介机构的负责人黄先生说。

  记者还了解到,5月除了东北片区住宅网签成交量环比小幅上升外,其他六大片区成交量均下降,降幅区间为33%—57%。其中,松山湖片区网签成交住宅7.84万平方米,其成交量仍居全市首位,占全市比重达21.58%。

  据东莞中原研究部对东莞155个在售楼盘的认购量收集和汇总统计显示,5月东莞住宅认购成交依然冷清,前三周呈现着持续下探的趋势,主要由于前三周开盘或加推项目较少,客户观望情绪也比较浓,推货项目的销售率普遍较低。5月底在万科云城( 参数 图库 最新动态 价格走势 )、万科珠江东岸、绿地大都会等项目集中推新下,楼市认购成交量才得以大幅反弹上升。

  值得注意的是,限购下,东莞市场回归本土需求的迹象越来越明显,而由于对没有购房资格的深圳(楼盘)客和非莞籍客户的培育周期相对较长,本地接盘客有限,短期市场需求持续萎缩,楼市下行压力进一步加大。

  商业公寓不限购受市场青睐

  住宅限购升级下,由于商业公寓不限购不限贷,开发商们推公寓产品的积极性普遍较高。据东莞中原研究部监测数据显示,2017年5月分别有阳光城MODO、清溪碧桂园锦多宝和碧桂园东江月共供应公寓900套,全为商业性质公寓,占全市比重达22%。

  事实上,过去几年在非住宅产品中,商业公寓在东莞大行其道,2016年更是供需两旺创下新高,占全市商业公寓的供应量和成交量的比重分别为88%、74%。而自今年4月东莞楼市对住宅进行限购后,商业公寓受欢迎的程度更是与日俱增。

  东莞中原研究部有关数据显示,城区公寓或具地段优势的公寓项目越来越多。统计数据显示,东莞商业公寓项目产品主打小户型产品(30—60平方米),从供求关系来看,小户型产品便于控制总价,迎合市场投资客低总价、低首付需求,最为畅销。数据统计显示,投资者对总价60万元以下的公寓接受度最高,低总价、小户型是市场成交主流。

  业内分析,从商业公寓的购房群体来看,青年置业者、投资型客户、自用办公群体、限购无资格外来客户是购买公寓的主流,商业公寓投资属性更突出,交通、城市配套、商业氛围、区域价值是核心关注点,因此,城区、经济强镇的相关因素通常更具优势,更能够支撑房价。

  不过,经济强镇也可能因存量较高,面临较大去货压力。从截至今年4月底的各镇街存量项目个数来看,南城、莞城、樟木头、寮步的存量占比皆超过10%,去货压力更大,以寮步为例,目前,商业公寓存量项目最多,达到了7个。而南城随着商业公寓的集中入市,最终以6.37万平方米现有库存,位居存量面积榜首。

  而未来商业公寓的潜在供应,还会为商业公寓市场带来更加激烈的竞争。优房超瑞城搜监测数据显示,未来3年预计东莞商业公寓会有47个项目供应,约164万平方米,其中城区108万平方米,占总量的66%。

  研究机构综合分析认为,南城、东城、莞城是竞争强度最为激烈区域,不过,这些区域经济实力雄厚、服务业发达、需求量大,同时也是投资热点区域,兼具优势和机遇。此外,横沥、清溪、洪梅、望牛墩、高埗5个镇街,由于商业公寓产品是首次入市,为新兴区域,需求得到释放,有望迎来机遇。

  住宅库存消化周期已拉长

  成交量持续走低的背后,是楼市库存量的回升。

  东莞楼市新政后,市场观望情绪浓厚,实际成交量持续下行,5月住宅库存量快速走高。据东莞中原研究部数据监测,5月份东莞全市住宅库存面积约437.07万平方米(合计36922套),按面积环比上升10.44%,同比上升30.83%,消化周期迅速拉长一个月,供过于求格局逐渐显现。

  从物业分类来看,5月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为285.49万平方米、52.55万平方米、99.03万平方米,消化周期分别为6.3个月、8.0个月、12.5个月。

  受限购限贷影响,洋房和别墅成交整体持续低迷,消化周期不断拉长。尽管商业公寓不受新政影响,成交依然保持不错的热度,但由于公寓新增放量较大,供应节奏快于消化速度,库存快速走高,消化周期也随之拉长了1.2个月,但仍然保持在历史低位水平。

  由于大部分深圳客失去在莞购房资格,目前许多项目拓客策略回归本土,已有较多项目开始跨区域深挖客户,随着后市供应逐渐放量,跨区域抢客战将更为激烈。

  同时,近两个月深圳新房成交量有所上涨,势头走好,反映深圳客逐渐回流深圳市场,且东莞二手房以及惠州(楼盘)市场分流作用也比较大,东莞新房市场压力较大。

  “如今银根逐渐缩紧,资金回笼压力进一步加剧,建议开发商们合理定价或适度让利尽快跑量,资金回笼宜早不宜迟。”东莞中原研究部相关负责人说。

  6月实际成交量或将上升

  记者通过走访多个楼盘发现,自4月下旬开始,许多项目尤其新盘都在紧锣密鼓地蓄客,本来预计5月入市的部分项目考虑客户储备量未及预期、工程进度慢等因素已延迟至6月开盘,6月又是房企们年中业绩冲刺关头,预计推新的项目会比较多,尤其品牌房企旗下的项目很有可能持续加推。

  据东莞中原研究部监测数据不完全统计显示,分别有新鸿基珑汇、万科中天城市花园、南部湾万科城、保利锦城等20来个项目开盘或加推,新增供应活跃放量,有可能是新政后首波热潮。

  业内人士分析,5月传统旺季遇冷,许多项目认购成交依然较弱,又从端午节假期楼市人气回升明显乏力看出市场观望情绪浓郁,预计限购下6月客户观望依然较浓,市场成交受阻。

  由于6月许多房企积极推新冲刺年中业绩,新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市,激活市场成交,预计6月实际成交量会有所上升。至于回升幅度大小,开发商合理定价仍是关键。

  价格方面,由于内外有效需求不足,市场持续低迷,价格下行压力较大。部分开发商迫于资金回笼压力,可能会在价格上稍作下调,接下来市场价格或松动,降价促销现象或逐渐增多。

东方今报新媒体中心
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