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核心提示: 南京楼市各板块后期供货现“多寡不均” 魔力课堂 在此前两个多月的上市潮中,包括江北、城北、城南等区域都出现了楼盘密集“铺货”的现象,也缓

 南京楼市各板块后期供货现“多寡不均” 魔力课堂

 

 

 

   在此前两个多月的上市潮中,包括江北、城北、城南等区域都出现了楼盘密集“铺货”的现象,也缓解了区域供需紧张。记者调查发现,接下来还有不少板块的新房将集中上市,但也有部分板块经历一轮放量后,年底前新房供应都很难再发力。在楼市冷热不均的同时,各板块的供货量也出现了“多寡不均”。

多个热点板块近期将现新一轮“铺货”

近两个月以来,南京楼市共有70多家楼盘开盘入市,包括江北六合、南部新城、城北燕子矶等多个板块都出现了楼盘密集“铺货”的现象,其中六合区域近期已有超过10家楼盘扎堆推房,供应量增加近5000套,仅上周又有两家楼盘新推上千套房,稳占全市供房大户。南站板块近两个月也有5家楼盘连续开盘,上市量达到千余套,成为改善购房的主力供货区域。此外城北燕子矶、中央门板块此前都有3家以上楼盘集中入市,房源量也增加数百到上千套不等。

市场面信息显示,接下来还有不少板块会密集出货,主要集中在纯新盘较多的江宁,江宁滨江板块新盘弘阳禹洲时光印象上月刚刚推出首批163套洋房,本周又新领了1栋销许预备加推。另一家在售项目中铁建原香颂后期也将一次性加推剩余5栋楼约400套房。而年初拿地的鲁能硅谷公馆项目规划也已出炉,最快有望年底面世,后期住宅开发量接近2000套。江宁淳化板块此前一直处于上市空白,本月这里将有纯新盘万科和昌金域东方预备入市,首批将推出7栋楼约400套房,另一家纯新盘弘阳禹洲时光春晓本月也公开售楼处,最快月底也将紧跟入市推出近300套房,淳化由此将迎来首波上市潮。此外江宁的九龙湖、正方新城等板块也都有新盘入市,供应量均比此前有所增加。

还有一些板块新房上市拖了许久,接下来也可能集中发力,河西板块上半年至今仅6家楼盘推房1500余套,业内统计显示目前整个河西已有8家楼盘超过半年未加推,最短也有9个月没开盘,售楼处近乎“休假”,还有3家纯新盘一直“待机”。而近一个月这里将有5家楼盘预备出货,仅河西南就有3家,上市量接近千套,几乎超过前7个月总和。不过也有业内人士认为,由于河西新房长期没“上线”需求蓄积量较大,届时也有可能分批摇号推房。

部分板块年底前入市 房源不足千套

在多个板块酝酿新一轮“铺货”的同时,也有部分板块接下来上市楼盘比较少,推房节奏也在放缓,年底前预计入市的房源量均不到千套。

例如城东板块上半年至今已有7家楼盘开过盘,基本涵盖区域内所有的在售住宅项目,其中两家老盘已收官。年底前包括3家在售楼盘和两家麒麟纯新盘都会推房,但上市量总体不算多,纯新盘京奥港未来墅首批推出的房源已从早先传出的4栋楼减少为3栋,中南熙悦最新传出的开盘时间已经到了11月份,房源量也不确定。其余各家推房量都仅在百余套,部分老盘更是放慢了推房节奏,包括银城东岳府、麒麟山庄两盘眼下都表示下一批推房要等到明年,粗略估算城东板块年底前的上市量仅有七八百套。

城南板桥区域内眼下也仅有两家住宅楼盘在售,其中明发浦泰梦幻家本月即将加推最后两栋楼,蓝光公园1号后期仅剩200多套洋房待售,本月刚开工的栖霞建设G10地块上市时间则要等到明年,整个区域年底前的出货量预计也只有四五百套。

除此之外,仙林板块虽然年底前有两家纯新盘入市,但都以低密度叠墅为主,房源量整体也仅有数百套,青龙地铁小镇在售楼盘也只剩一家,后期可售房源仅有300套左右,城北尧化门板块目前在售楼盘仅剩一家,待售房源不足200套。另一家现房销售的新盘上市日程也不确定。上述这些板块年内新房供应预计都很难再发力。

年底前板块铺货还将持续 有望均衡覆盖

记者了解到,由于各个区域的新房上市周期和地块开发进度不一样,密集“铺货”的现象并非只出现在眼下,直到年底都会有板块陆续集中出货。

例如江北的高新区板块上半年一直无房入市,到上个月才有两家楼盘开盘,房源量不多且均为摇号售房,不过接下来从8月份直至年底,这里还会有3家住宅纯新盘以及1家公寓正待上市。越到后期房源上市可能越多。江宁方山大学城此前也一直沉寂,仅有一家别墅盘推房并且刚收官,不过目前这里还有4家楼盘剩余一到两栋住宅,有可能集中在年底一齐推房,此外片区内前期出让的两幅现房销售地块目前均已动工,预计在明年上半年有望同批入市,届时也将带来新一轮集中供货。此外江浦的雨山路板块从今年三季度到明年初将陆续有三家纯新盘入市,加上区域内原先就有两三家楼盘在售,越往后新房供应也会愈加密集。鼓楼滨江板块原先有6家楼盘在售,从三季度开始到明年上半年,这里又会有4家纯新盘入市,补足片区供应。

业内统计显示,去年四季度至今全国范围内已有超过60个大中城市出台160多项楼市调控政策,此外截至7月份,全国35个大中城市中已有25个城市首套房平均利率环比上月上升,调控持续的态势没有改变。对此业内专家表示,今年以来南京楼市已进入量价降温的调整通道,眼下在江北、城北、城东等板块,都有楼盘推房一个多月尚未卖完,冷热分化比较明显,部分楼盘放慢上市节奏也是因为后期蓄水不足。伴随调控进一步增供应和新盘陆续开发入市,楼市供应节奏总体将趋向平稳,上市量也有望得到均衡覆盖。

限价难破 楼盘“毛坯改精装”不吃香了

有楼盘精装减成毛坯,还有楼盘改了精装价格也难涨

年初至今南京楼市大约有60家精装盘上市,精装房已逐渐成为市场主流,不过记者发现,伴随今年以来限价一直严格,曾经一度风行的“毛坯改精装”热,如今也渐渐歇火了。不仅有楼盘将原先计划的精装修减成毛坯,还有楼盘改了精装也表示无法涨价。

在各板块严格执行限价“红线”之前,南京楼市曾有很多楼盘热衷于“毛坯改精装”,记者统计发现,仅在去年上半年全市就有十多家楼盘“毛改精”,其中不乏江宁江北板桥等刚需板块的项目,改推精装房后均价涨幅基本达到了两成以上。然而伴随从去年下半年开始限价进一步严格,“毛改精”的情况也随之发生了明显变化。

“改不了了,还是卖毛坯,价格也限在2万/平方米。”江北一家毛坯盘眼下还剩最后两栋收官房,去年销售人员曾对记者表示后期打算改精装,均价至少要到2万/平方米以上,而今年售楼处却表示不仅改精装的计划已经放弃,并且毛坯价也要受限。放弃“毛坯改精装”的楼盘还不止一家,江宁禄口一家楼盘早在去年就传出后期房源要做精装修并且要涨价,但最终今年开盘依旧是推毛坯房,价格基本没涨,城东一家楼盘后期还剩大约10栋楼在售,最近一年都未开盘,去年底就传出要做精装修,眼下即将加推仍旧是卖毛坯房。城北一家楼盘后期还剩大约9栋楼,此前传出整体要改做精装修,眼下售楼处也表示可能改不了。

还有部分高端楼盘原先一直打算做精装修,最终还是“减配”成了毛坯房。例如近期即将入市麒麟的京奥港未来墅以及仙林的新城璞樾和山,此前都曾传出做精装修,预计价格接近4万/平方米,但由于限价,眼下都纷纷“精装改毛坯”。预期价位也落到了最高3.5万/平方米以内。而包括南站绿地玉晖、江宁融侨悦城等此前入市的改善项目,也都不同程度缩减了精装标准。

记者统计发现,今年以来全市共有大约60家楼盘主推精装房,上市量达到2万套左右,而其中绝大部分项目均价都是“零涨幅”,即便是纯新盘也无法越过板块“红线”,部分楼盘即便打算做精装修入市,也明确表示价格受限无法涨价,如江浦一家下半年入市的纯新盘原先打算做毛坯,近期传出将改精装修,预期价位在2.5万/平方米左右,和此前的毛坯“放风价”相比没有变化。

日前南京出台新规,明确到2020年全市住宅成品房交付比例将达到50%以上。其中指出将对装配式建筑项目和成品交房项目实施主体与装修分段验收,同时在造价咨询环节上实施监管。业内人士认为伴随后期监管进一步严格,楼盘依靠“毛改精”实现变相涨价也将成为过去式。

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