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核心提示: 在大部分人的预想中,调控升级的一线城市必会迎来一段沉寂期。令人意外的是,4月以来,北上深楼市销售虽有所降温,但土地市场升温又再次引发社会关注,多地出现地王。尽管

 在大部分人的预想中,调控升级的一线城市必会迎来一段沉寂期。令人意外的是,4月以来,北上深楼市销售虽有所降温,但土地市场升温又再次引发社会关注,多地出现地王。尽管地王现象不完全代表未来市场售价,但业内担心,如果这种现象集中出现,未来房价或会受到影响。

 
  值得注意的是,日前国土资源部下发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》,明确要求对建设用地的总量和强度进行双控。业内人士分析认为,这是政府收紧土地供应量的信号,可能会对未来地价造成一定影响。
 
  现象 土地市场升温
  近期地王频出。就在18日的拍卖中,上海周浦纯住宅地块由保利以54.5亿杀出重围夺得,可售住宅楼板价5.45万/平方米,这意味着保本售价将高达7.9万/平方米!再度刷新了上周泗泾6万/平方米保本价地王。本次参加竞拍的开发商多达37家,也创下上海最多开发商竞拍纪录。
 
  5月5日,北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让,经过近3个小时的角逐,三宗地块的纯商品房部分拍出了3.38万元/㎡、3.52万/㎡、3.57万/㎡的单价,均刷新各自区域“地王”价格。
 
  同样是5月5日,在杭州,阳光城以19846.39元/㎡的楼面价刷新杭州市萧山区的纪录,成为萧山地王。
 
  5月11日,上海举行“3·25新政”之后的首次集中土地使用权拍卖会,奉贤区、松江区三幅纯宅地分别被象屿联合体、格力、融创以22625元/㎡、37674元/㎡、38291.33元/㎡的单价拿下,成交溢价均超过100%,且先后刷新各自区域的“地王”价格。
 
  无论北京还是上海,全部“面粉贵过面包”,按照上述的楼面价格,这些土地至少需要打造6万/㎡的产品,地产商才可以回本。
 
  分析指出,一二线地王频繁出现,从北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度出现了多宗地王。中原地产研究部16日发布统计数据显示,5月上半月,合计一线二线热点的20大城市住宅土地成交45宗,其中住宅地块大部分为地王。
 
  地价迅速猛涨已引发业界担忧。对于最近土地市场火热的长三角,就连一向宣称“不怕死”的融创中国董事长孙宏斌也表示担忧:“这么多年了,苏州的房价一直是在2万元,南京的房价都没有超过3万元,一下子楼面价超过3万元甚至到4万元,这个肯定是不对的。”在他看来,这一轮地价涨这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。
 
  探因 齐奔热点城市 房企投资取向太趋同?
 
  政策收紧,为何依旧地王频出?有地产研究机构分析,投资价值认知严重趋同,热点城市政策收紧仍难阻土地市场火热。
 
  国务院发展研究中心研究员任兴洲认为,市场预期是引起地价上涨的一个重要原因。中国人民大学教授刘元春则表示,开发商拼命抢地与土地供应相关联。
 
  记者注意到,近期新出让地块体量中等偏小,地方政府严控单宗地块体量,甚至不惜将部分大体量地块分割出让,这在一定程度上加剧了重点一二线城市土地市场竞争。
 
  业内专家分析,在楼市步入白银时代的大背景下,房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦一线及强二线城市,“僧多肉少”直接造成了强二线城市逢土拍必出地王的尴尬局面。
 
  值得注意的是,囿于重点一、二线城市土地市场竞争过于激烈,土拍市场出现一个显著特征:大型房企不愿拿,小型房企不敢拿,中型房企闭眼拿。
 
  观点 地王频出局面不会持续
 
  而日前国土资源部明确要求加强和改进土地计划管理,对建设用地的总量和强度进行双控,一线城市有可能减少住宅用地供应,导致后续市场将出现供应短缺的风险。业内人士预期,在土地供应不足、需求持续旺盛的大背景下,一线城市未来或有更多“地王”诞生。
 
  “地王”现象一方面反映的是地产商对土地的饥渴,另一方面也是未来房价的预兆。而这种地王繁现的现象,导致市场预期升温。
 
  分析认为,“地王”的出现往往被视为房价上涨的信号,会刺激购房者的恐慌情绪,使之加速入市。如果房企和二手房业主选择观望的话,就会拉大供需缺口,酝酿新一轮上涨。目前看来,这种情况很有可能出现。
 
  不过,同策咨询研究部总监张宏伟认为,一线城市、部分核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面不会一直持续。京沪深出台楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经出现下滑;尽管部分核心二三线城市楼市火爆,但三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期。
东方今报新媒体中心
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