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核心提示: 过去有很多专家指出,房地产行业面临产能严重过剩,因此得出结论,房价一定会暴跌。我认为这是胡说八道。从近段时间的实际情况看,房价确实在小幅下跌,但是没出现暴跌,而

 过去有很多专家指出,房地产行业面临产能严重过剩,因此得出结论,房价一定会暴跌。我认为这是胡说八道。从近段时间的实际情况看,房价确实在小幅下跌,但是没出现暴跌,而且交易量迅速上升,超出所有人预料。为什么?

 
我在新出版的《你的投资机会在哪里?》一书中指出,房地产行业从2014年开始,进入常态化发展。只要是常态化地产,就一定符合经济学规律,价格涨时需求下跌,价格跌时需求上升,而不会出现一直暴涨或暴跌的现象。那什么是常态化地产呢?以住宅为例,第一,是不是具有本地特性,如靠近市中心、火车站、临湖面海等;第二,是不是学区房;第三,是不是地铁房;第四,是不是刚需房。这四个条件满足越多就越常态化,越常态化就越符合经济学规律。非常态化地产,比如一些“鬼城”,没学校,没地铁,也不是刚需房,就像库存的衣服,是没人要的。
下面我以深圳和上海的楼市为例,做具体说明。2015年5月18日,国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况,深圳新建住宅价格同比增长0.7%,环比增长1.8%。无论环比还是同比,深圳楼市均处于全国涨幅第一。《今日早报》2015年6月2日报道,“深圳楼市红火,房地产登记中心一号难求”。第一财经网6月4日报道,“深圳楼市把北、上、广甩出一条街”。看到这些新闻标题我们会以为,2008年那一轮楼市暴涨又开始了。但是通过分析你会发现,这完全不是我们想象中的全线暴涨!只是个别区域在涨,大部分地区涨幅不大,整体5月房价环比上涨1.67%,二手房同比还下跌了10.71%,和上一轮楼市暴涨时每天一个价不可同日而语。
 
首先我们来分析深圳各个区域的涨幅,龙华新区、宝安区、南山区、大鹏区这四个板块带动了深圳楼市上涨。其他地方都是持平,也有区域下跌,比如光明新区。其中涨幅最大的大鹏区,2015年1月,深圳市委通过《大鹏新区生态文明体制机制改革总体方案(2014—2020)》和五个专项改革方案,刺激了这个区域房价上涨。而南山区价格上涨是因为前海蛇口自贸区的挂牌。龙华新区和宝安区的上涨原因更直接,广深港高铁的口岸将要设计在这里,30分钟直达香港西九龙,所以房价上涨。从具体分析可以看出,只要符合我讲的常态化地产四个条件的区域就涨得快,不符合的区域如光明新区就会跌。
 
再来看上海。我们研究发现,涨价的区域主要集中在地铁和即将开通地铁的片区,符合我说的第三个条件,地铁房概念。地铁14号线于2014年底开工建设,所以沿线的房价都在上涨,而涨幅较高的区域为地铁未来的换乘中心车站。如嘉定区嘉定新城,5月份比4月份上涨了2.47%,长宁区武宁路上涨4.99%,静安区曹家渡上涨2.86%,黄浦区董家渡上涨3.06%,黄浦区豫园上涨3.95%,这都是因为地铁14号线的缘故。
 
还有崇明区,因为之前交通不便,二手房价格每平方米不到8000元,2014年10月29日,地铁19号、20号、21号线规划方案出台后,这三个岛将通地铁,所以房价也开始上涨。金山区房价也从2014年底开始上涨,原因是2014年12月15日,金山海岸地区城市设计方案开始向全球征集,要把这块石化污染重地改造成环境优美的滨海城区。
 
因此,我建议大家可以按照我说的四个条件来选购常态化地产。购买以后不会有暴利,长期来看价格上涨幅度应该和通货膨胀差不多,大概比通货膨胀高一个百分点,美国在过去一百年就是这样。所以如果你想保守投资的话,买常态化的地产,长期之下可以保值。
 
我统计了国内部分城市的房价和交易量数据,房价和交易量基本呈负相关。先看2014年1月1日—12月31日,北、上、广、深二手房的交易价格跟数量,如图18-1所示。北京房价在4月份达到最高点,4月份之后房价下跌4.8%,交易量上涨218%;上海房价在8月份达到最高点,8月份之后房价下跌7.8%,交易量上涨80%;广州房价在7月份达到最高点,7月份之后房价下跌12%,交易量上涨117%;深圳房价在8月份达到最高点,8月份之后房价下跌17.4%,交易量上涨118%。
 
2014年全国各城市房价达到最高点之后,几乎都出现了价格下跌、交易量上涨的“香奈儿现象”,楼市慢慢恢复常态化。并且,2015年继续延续2014年的态势,价格同比下跌,交易量上涨。
 
暴利时代结束,房地产市场回归理性
 
我们统计了全国主要城市房地产的平均库存以及开发投资增速,发现一个规律,那就是房地产市场逐渐回归理性,房子回归它的本来属性。请看图18-12。如果2014年1月的库存为1,那么到了2015年1月,库存为1.38,也就是说库存量增加了38%,库存积压相对严重。因为高库存,房地产的开发投资增速从2014年1月的20%下降到了2015年3月的6%,进入了一个平稳发展期。这里就可以看出,当库存增加时,投资开始放缓,楼市逐渐回归经济学常识。因为普遍降价销售,到了2015年5月,库存已经降到了1.32,说明通过降价来去库存是有效果的。
 
同时我们看到,即使政策松绑,买房杠杆已经很高,但是房价并没出现暴涨。2015年3月30日,央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,其中规定:公积金贷款买首套房的首付比例只需要20%;购买二套房,首套房贷款已结清的首付比例为30%,未结清的首付比例为40%。相比此前二套房首付比例60%,已经大幅降低,但是全国各地房价都没有出现以前那种暴涨,楼市逐渐回归理性。
 
根据我们的判断,2008年之后的那轮房价暴涨以后都很难有了。城市新增人口在急剧放缓。2010年,新增进城农民工数量为802万,2012年减少到473万,到2014年只有211万,只相当于2010年的四分之一,后续劳动力严重不足。当然,北、上、广、深这些一线城市还是很有吸引力的,劳动力短缺的主要是三线及以下城市。方正证券[0.26% 资金 研报]的最新研究报告也显示,2015年之后,中国20~64岁劳动力人口开始负增长,而且下降速度将超过日本。
 
经济下行压力加大,如何从危机中找准机会?
 
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