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核心提示: 受楼市政策制约房企向多元化转型  无论是房企还是一些专家,都将多元化转型看作是房企必须到达的“远方”。而为了尽快到达,房企们都在加足马力。但要注意的是

 受楼市政策制约房企向多元化转型

 

 无论是房企还是一些专家,都将多元化转型看作是房企必须到达的“远方”。而为了尽快到达,房企们都在加足马力。但要注意的是,企业多元化的效果取决于与本行业的相关性及对跨界行业资源的掌握和整合能力,而这也是企业多元化的难点所在。

  虽然在2017年销售额破千亿元的房企已达17家,但不可否认的是,目前不少房企纷纷开始转型地产之外的业务。在持续的楼市调控政策以及住宅市场面临增长率天花板的背景下,房企纷纷开始了多元化的业务尝试。但有专家直言,如今房企的转型举措很多时候都是“摸着石头过河”,而企业多元化的效果取决于与本行业的可相关性以及对跨界行业资源的掌握与整合能力。

  传统开发模式遇“瓶颈”

  当房地产市场遭遇到“天花板”时,寻求转型已经成为房企们的共识。

  6月5日,深圳市政府发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。该意见提出,将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类,占住房供应比例依次为40%、40%、20%。

  而深圳的这个政策也被看作是该地20年后启动的第二次住房制度改革。在这样的背景下,万科深圳公司的有关负责人称,近年来,随着深圳土地供应的减少,各大房企早已开始业务转型——由原来的开发型向经营型转变。以万科为例,近期该公司提出了“城乡建设和生活服务商”的企业发展战略,以多元化的方式开展房地产相关业务。

  其实,万科的转型之路已经尝过一段时间了。去年12月8日,在万科举办的南方区域媒体交流会上,万科董事会主席、首席执行官郁亮表示:“万科作为发展商的时代已经过去,我们是为城市发展做贡献,做配套服务的角色,这更符合我们对未来行业的定位。”

  事实上,早在2015年万科就多次提出向城市配套服务商转型。在传统住宅业务稳步发展的同时,万科有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等业务,同时多方位探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。

  在去年12月8日的媒体交流会上,郁亮表示:“从今天来看,城市配套服务商战略把一个城市的需求综合地表达了出来。我们有信心在未来的一段时间内让大家评价万科时不再将我们和发展商联系在一起。”

  细分领域成“新蓝海”

  事实上,从单一的住宅开发商、万达式的“以售养租”持有商业,到城市综合体、文化旅游城复合开发,再到产业地产、特色小镇,我国的地产开发商们一直都在向城市运营商的角色进化。地产之上搭载产业,已经成为当下大型地产商的一致选择。

  近期,绿地京津冀事业部总经理欧阳兵透露,在保持对北京市场原有开发力度的同时,绿地将加速布局河北、天津市场,加大对津冀区域多种产业集群的投资力度。据透露,绿地集团于去年6月通过整合旗下房地产事业部、综合产业集团、社会战略合作商及政府相关公共服务资源,成立了绿地集团京津冀区域管理总部。

  无独有偶。5月28日晚间,亿达中国发布公告称,龙湖集团旗下子公司以26.03亿元收购位于大连市高新园区的若干物业。据了解,亿达中国和龙湖集团未来将在产城融合项目开发、产业园区投资运营、产业招商运营服务、股权投资等方面开展合作。

  中国指数研究院注意到,近一年来,传统产业新城运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面,依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起了行业竞争的“护城河”。同时,众多新型市场主体正急速涌入产城运营领域。目前来看,具有政府平台资源优势、产业资源丰富、创新能力强的专业运营商在行业竞争中仍占有绝对优势,未来随着行业的不断发展以及房企、产业主体企业的加速涌入,这部分企业也存在较大发展机会,在未来竞争格局中“撼动”专业运营商的行业地位也未尝没有可能。

  总体而言,据克而瑞发布的报告显示,房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类,涉及到了长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高,其中70%以上都在加快多元化投资。

  而房企转型的原因并不难理解。传统住宅市场步入开发尾声,“蛋糕”余量不多,而分食者却不少;另外,随着城市化进程的加快和深入,单纯的物理空间建设已经不能满足需求,这就要求房地产市场应由粗放型发展转变为精耕细作式开发。

  此外,同策研究院研究总监张宏伟坦言:“2018-2020年之间是房企转型和布局的最后窗口期。如今国家现代化治理体系已搭建完成,同时考虑到房地产行业利润率持续下滑、市场供需逆转等因素,房企应当把握好当前转型布局的最后窗口期,积极调整转型策略。”

  星河产业集团副总裁阎镜予在日前举行的“中国产业新城运营商评价研究成果发布会暨产城融合发展高峰论坛”上就感慨:“上世纪90年代,商品房一枝独秀。为什么?因为快钱好赚,不会有太多人想着同时要把产业这块儿抓起来。所以这中间20年的繁荣造就了商品房的繁荣,产业反而并没有走到前端的风口位置。2015年,我们发现住宅不是那么好做了,地也不好拿了,拿地以后的利润率也在下降。尤其是今年,所有房企都非常痛苦,现金流也特别紧张。这时候,大家就在想任何一个行业都有朝阳、夕阳之分,但资本没有,资本永远可以向价值洼地流动。这个时候的价值洼地是产业地产的带动,就有了房企纷纷转型做产城融合的基础。”

  “多元化”显效仍需时日

  无论是房企还是一些专家,都将多元化转型看作是房企必须要到达的“远方”。而为了尽快到达,房企们都在加足马力。但要注意的是,企业多元化的效果取决于与本行业的相关性及对跨界行业资源的掌握和整合能力,而这也是企业多元化的难点所在。

  新城控股601155)高级副总裁欧阳捷指出,如今的房地产多元化不少只是房地产主业这节“火车头”带动的“一节车厢”,依然要靠住宅和商业“输血”,而一旦失去主业的反哺立刻就会夭折。

  “目前大家还是在试错和探索的过程中,远没有到开花结果的时候,但如果谁找到了新的发展点,那么就能引领整个房地产行业至少五年时间。”欧阳捷直言。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,多元化发展是房企应对洗牌趋势的一种选择,机遇与挑战并存。从机遇来看,多元化或能培育房企的新增长极,而挑战在于多元化考验房企的不单单是产品规划、项目营销和资本运作能力,更重要的是在新进入领域的运营能力。

  而挑战则在于,房企转型很多时候都是“摸着石头过河”。吃透新的行业、找准盈利的模式,都需要一定的机会成本。前期必不可少的沉淀和积累,甚至是短期利益的损失,都是正常现象。“在当前的市场环境下,同质化竞争日趋激烈,差异化的产品、定制化的服务和科学的运营模式将成为房企打造核心竞争力发力的方向”。

  同时张波还认为,在存量时代,考验房企的不单单是产品规划、项目营销和资本运作能力,还挑战着企业的运营能力。尤其是在租购并举的格局下,自持项目价值的挖掘、客户满意度和品牌美誉度的提升都是需要关注的。因而,回归本质、做好产品和服务也是趋势。

东方今报新媒体中心
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