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核心提示: 生活中,人们出于拓展居住、储物空间的考虑,经常会选择在建筑物的首层或顶层加建阳光房,以提升生活品质。阳光房的名字听起来很美很温暖,且与占用农用地进行违法建设的

阳光房不阳光 法律风险处处藏

生活中,人们出于拓展居住、储物空间的考虑,经常会选择在建筑物的首层或顶层加建阳光房,以提升生活品质。阳光房的名字听起来很美很温暖,且与占用农用地进行违法建设的情形有所不同,但是在后续对房屋进行买卖、租赁的过程中,却可能被行政机关认定为违法建设,进而影响房屋的居住和交易功能。

业主违建导致不能过户法院判决确认合同解除

基本案情:

张先生购买了某小区联排别墅后,将楼上平台改建为阳光房。2018年3月,刘女士与张先生签订买卖合同,且支付了定金和中介费,约定购买张先生名下的联排别墅。

2018年11月,城管部门发函,认定该联排别墅的改建未取得建设工程规划许可证,因此是违建并通知业主限期拆除,由此导致了后续的买卖交易不能过户。双方因合同履行问题发生争议诉至法院,双方均请求解除合同并要求对方支付违约金和赔偿损失。

北京一中院经审理后认为,涉案房屋在履行期限届满前即已因违法建设被调查,且在本案审理期间被责令限期拆除及限制交易,在此情况下,刘女士有理由中止履行,张先生据此解除合同依据不足;但此障碍是可以排除的,并不必然导致合同目的不能实现,刘女士据此解除合同亦不成立。审理中双方均要求解除合同,可以认定已经就合同解除协商一致。张先生出卖的标的物存在瑕疵,应自行承担相应损失;刘女士签约及解约时欠缺谨慎,造成的中介费等损失亦应由其自行承担,因此,双方要求对方赔偿损失、给付违约金,法院均不予支持。最终,二审判决确认合同解除,张先生返还刘女士购房定金,双方互不支付违约金和赔偿损失。

法官说法:

房屋买卖合同中出卖人加建阳光房,将有被诉解除合同和赔偿损失的法律风险。根据合同法第94条,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方当事人享有法定解除权。本案中,自行加建阳光房的行为虽导致二手房过户难题,但是,阳光房可以被限期自行拆除,不构成合同永久履行不能的障碍,双方依然可以在拆除阳光房、将房屋变为合法建筑的情形下完成过户。至于双方协商一致解除后因迟延过户造成的损失,则需要考察双方在交易时是否知道阳光房的存在,如双方均知道,则应当双方自担相应的损失。

承租人建阳光房遇整治影响经营诉租金被驳回

基本案情:

赵先生与爱家公司签订了《租赁合同》,约定赵先生将112号房屋转租给爱家公司开设营业厅使用。爱家公司支付了租金和押金后,将房屋南侧改建成了阳光房。

合同履行期间,112号房屋因擅自“拆墙打洞”被整改,爱家公司自行加建的阳光房被拆除,对公司的正常经营造成一定影响。爱家公司基于此向赵先生的妻子发送短信,通知解除合同,赵先生则认为没有收到短信并且不同意返还租金押金。爱家公司于是向法院起诉,诉请赵先生返还自整治之日起的租金、全部的押金和逾期付款的利息。

北京一中院审理后认为,整治拆墙打洞,爱家公司使用112号房屋进行经营的行为受到一定的不利影响,如不能再由112号房屋南侧房屋的门出入,潜在客户难以迅速识别112号房屋为爱家公司的营业厅等。但112号房屋未被拆除时,爱家公司仍可采取其他方式标示店面,亦能通过原有单元门出入112号房屋,整治拆墙打洞的行为并不导致爱家公司不能在此经营,不导致爱家公司的合同目的无法实现。爱家公司主张的法定解除权没有法律依据。基于解除权成立的返还租金、押金并赔偿利息损失的诉讼请求于法无据,应不予支持。最终,判决驳回了爱家公司的全部诉讼请求。

法官说法:

房屋租赁合同中承租人自行加建阳光房,不享有法定解除权。对于出租人而言,根据合同法第291条,承租人擅自加建阳光房,属于未按照约定方法使用租赁物,并且没有经过出租人的同意,结合第223条未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的规定,此时的出租人应当享有合同解除权,并可要求承租人恢复原状或赔偿损失。

法官提示

业主自行加建阳光房虽然能够扩大房屋的使用面积,提高房屋整体的使用功能,但是这类房屋存在被行政机关认定为违法建筑、限期拆除的可能,进而对和房屋有关的买卖、租赁等民事合同的履行产生不利影响。

对于出卖人或者出租人,在选择建设阳光房之前,应严格履行建设工程规划许可申请程序,获得建设工程规划许可证后,按照许可的项目和范围进行建设,以避免可能引起的法律纠纷。

对于买受人或者承租人来说,一方面,在签订房屋买卖合同或房屋租赁合同前,需要仔细审查房屋现状,查清是否存在业主自行加建阳光房的情况。如存在的,则与业主协商是否予以拆除,或考虑调整购买、承租方案。

另一方面,在实际买受、承租房屋之后,买受人或承租人应当严格遵守房屋用途,避免自行加建。如需要加建,则应当与产权单位、业主及时协商,并履行规划报批手续,以防止购买或承租后出现合同履行不能的风险。

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